宅建の試験で必ずといって良いほど出題されるが都市計画法と用途地域です。FPの試験でも一部出題されますが、宅建の知識があればFP3級、2級レベルであれば解けます。
さて、都市計画法とは何かということですが、どういう街づくりをしていくか決まりを定めたもの、と考えるとわかりやすいです。無秩序に色々な建物を建てるのではなく、この地域はこういう街にしていきましょう、と決まっているというわけです。
誰が都市計画を決めるの？ということですが、都道府県知事あるいは国土交通大臣が決めています。一つの都道府県内であれば都道府県知事ですし、複数の県にまたがっている時は国土交通大臣が指定します。都道府県知事あるいは国土交通大臣というのは宅建士の免許の際も出題されるのですが、一つの都道府県内に事務所を構えて営業するときは都道府県知事免許、複数の都道府県で営業するときは国土交通大臣免許になっています。
まず都市計画法では都市計画区域、準都市計画区域、それ以外といった区分けがされています。準都市計画区域は都市計画区域ほどではないけどそれに準じた街づくりが行われる場所です。そして、都市計画区域には市街化区域、市街化調整区域、非線引区域に分けられます。
市街化区域はすでに市街地を形成している区域、およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域となっていおり、逆に市街化調整区域はその反対で市街化を抑制すべき区域です。
ここでよく問題にも出題されますが、都市計画区域には市街化区域と市街化調整区域を定めなければならない、という選択肢が出てきます。これは×で定めることができるというだけで定めなければならない、というわけではありません。
そして、いよいよ用途地域についてですが、用途地域はこの地域はこういう目的にしましょうと定められた地域です。市街化区域には必ず定めなければなりません。逆に市街化調整区域では定めることができず、非線引区域では定めることができます（定めなくても良い）。
用途地域は全部で13種類あります。これらは市町村が定めます。
①第一種低層住居専用地域
②第二種低層住居専用地域
➂田園地域
④第一種中高層住居専用地域
⑤第二種中高層住居専用地域
⑥第一種住居地域
⑦第二種住居地域
⑧準住居地域
⑨近隣商業地域
⑩商業地域
⑪準工業地域
⑫工業地域
⑬工業専用地域
そして、これらの地域には建てて良い建物と建ててはいけない建物があります。
・まずどの地域でも建てて良いのが神社、寺院、教会、公衆浴場、診療所、交番、保育所等は〇
・住宅は工業専用地域以外は〇
・店舗や事務所は規模によって変わってくるが、150m2以下の店舗、飲食店は第一種低層住居専用地域、工業専用地域以外は〇、500m2以下の店舗、飲食店は第一種、第二種低層住居専用地域、田園地域、工業専用地域以外は〇、500m2を超えてくると第一種、第二種低層住居専用地域、田園地域、第一種中高層住居専用地域、工業専用地域以外は〇になる。
・ホテルや旅館は低層、中高層は×、工業、工業専用が×、それ以外は〇
・ボーリング、水泳、バッティングセンター等などは低層、中高層、工業専用は×、それ以外は〇
・カラオケ等は低層、中高層、第一種住居専用地域は×、それ以外は〇
・映画館（200m2未満）は低層、中高層、第一種住居、第二種住居、以外は〇、200m2以上になるとさらに第一種住居、第二種住居も×になる
・幼稚園、小学校、中学校、高校は工業地域、工業専用地域以外は〇
・病院、大学、高等専門学校は低層系と工業系が×、それ以外は〇
・教習所は低層、中高層は×、それ以外は〇
とまあつらつらと書きましたが、結局丸暗記しかないのか、、、と。これではこのブログを読んでいただいた意味がありません。覚えるための近道は自分の住んでいる都道府県の用途地域を調べることです。私のイメージを元にもう少し掘り下げて解説していきます。
低層住居専用はほとんど住居メインなので繁華街にありそうなものはほとんど作れないですし、中高層も同じく家ばっかりの地域です。
まずどこでも作れるのが神社、寺院、教会、公衆浴場、診療所、交番、保育所と。比較的小さな施設かつ必要だからどこでも作れると考えました。信教の自由の観点からも宗教的な施設を制限するのは違和感がありますし、お風呂も家にない人がいるかもしれないので必要（今時あまりいない気もしますが）です。診療所や交番、保育所もどこで暮らすとしてもあってほしい施設です。
次に住宅は工業専用地域以外は〇ということで、確かに工場ばっかりあるところって家がないイメージです。
次に150m2以下の店舗、飲食店ですが、第一種低層住居専用地域、工業専用地域には作れません。第一種低層住居専用地域は第一種低層住居専用地域は高級住宅地と言われたりする地域です。家の高さも制限がある地域で住むことに特化しています。確かにそのような地域に行くとひたすら家ばっかりといった感じでお店とかない、というイメージを持つことができます。逆に工業専用地域は名前の通り工場ばっかりで全く飲食店などがありません。そこから500m2以下、500m2を超えるものになるにつれて徐々に緩和されていきます。
ホテルやボーリングやカラオケは低層、中高層はダメです。カラオケが工業系が〇なのが個人的には意外です。教習所も工業系でも〇ですが、車の練習にはもってこいの場所というイメージを持ってもらえればと思います。
学校系は工業系以外は〇、大学と専門学校が低層系で×になります。確かに大学は多少遠くても通えますが、高校生まではある程度どこに住んでいても近くに学校はあってほしいなと思います。
とまあこんな感じでこじつけでも良いので、自分なりに知っている場所をイメージしながら覚えると丸暗記よりは捗ると思います。
あとはとにかく問題を解いて慣れで覚えていくのも良いので最後に4択クイズを作りました。何周も繰り返してもらうと自然と入っていきます。
ご覧いただきありがとうございました。宅建士を目指すきっかけについてはアカデミア研究者が宅地建物取引士試験合格を目指す話で書いてますのでぜひこちらもご覧ください。
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